BĐS tuần 3 tháng 3: Thị trường "hồ hởi" với hàng loạt tin tốt

Lượng giao dịch BĐS tăng mạnh 2 tháng đầu năm, tồn kho BĐS giảm 1,87%, thông tin hạ lãi suất hứa hẹn tác động tốt lên thị trường BĐS...là những tín hiệu cho sự phục hồi của thị trường.

Lượng giao dịch BĐS tăng mạnh 2 tháng đầu năm: Sang năm 2014, tình hình giao dịch trên thị trường bất động sản Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có dấu hiệu khởi sắc ngay từ đầu năm. Theo thống kê từ một số doanh nghiệp đầu tư và một số sàn giao dịch bất động sản, trong 2 tháng đầu năm 2014 đã có gần 1.000  giao dịch thành công (tương đương cùng kỳ năm 2013), trên địa bàn Hà Nội có khoảng 1.290 giao dịch thành công (gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2013).

Tồn kho BĐS giảm 1,87%: Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 2 năm 2014, tổng giá trị tồn kho BĐS là 92.690 tỷ đồng giảm 1,87% so với tháng 12/2013. Tại Hà Nội, giá trị tồn kho ước tính 12.601 tỷ đồng, giảm gần 369 tỷ đồng (giảm 2,8%) so với tháng 12/2013. Tại Tp.HCM, tổng giá trị tồn kho khoảng 16.713 tỷ đồng, giảm 755 tỷ đồng (giảm 4.32%) so với tháng 12/2013.

Dư nợ cho vay bất động sản năm 2013 tăng 14,7%: Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với 31/12/2012. Cụ thể, dư nợ cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 15.063 tỷ đồng; Dự nợ cho vay xây dựng khu đô thị là 48.970 tỷ đồng; Dư nợ cho vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê là 34.816 tỷ đồng; Dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản khác là 44.723 tỷ đồng.....Thông tin hạ lãi suất hứa hẹn tác động tốt lên thị trường BĐS: Theo đánh giá của các chuyên gia và doanh nghiệp phát triển dự án, thông tin hạ lãi suất sẽ có tác động tốt đến thị trường bất động sản. Những người gửi tiết kiệm thấy lãi suất thấp đi có thể sẽ chọn rút tiền đầu tư vào kênh khác hiệu quả hơn, như bất động sản. Tuy nhiên, hạ lãi suất sẽ không tác động ngay đến thị trường BĐS, bởi nhiều người mua đợi đến hết kỳ hạn tiết kiệm mới rút tiền.

Gói 30.000 tỷ đã giải ngân đã được 4%: NHNN cho biết, tính đến hết tháng 2, trong khuôn khổ gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, các ngân hàng đã cam kết cho vay 2.704 khách hàng với tổng số tiền cam kết đạt 2.714 tỷ đồng. Trong đó, đã giải ngân cho 2.673 khách hàng với tổng dư nợ 1.206 tỷ đồng, đạt 4,02% tổng giá trị. Trong văn bản gửi Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải và một số cơ quan liên quan ngày 19/3, Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị mở rộng đối tượng vay gói 30.000 tỷ

Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng không cấp phép đầu tư dự án mới trong năm 2014: Trong văn bản gửi Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải và một số cơ quan liên quan ngày 19/3, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Theo đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đề nghị Thủ tướng yêu cầu các địa phương không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014. Trường hợp đặc biệt, các địa phương phải thống nhất với Bộ Xây dựng và báo cáo xin ý kiến Thủ tướng quyết định.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP TỤC NÓNG DẦN LÊN

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, sang đầu năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước.
Trong năm 2013, tại thành phố Hà Nội chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư tại Hà Nội giảm dần từ Quý I đến cuối năm, có khu vực và dự án giảm hơn 20% so với đầu năm 2012. Cụ thể như khu vực Quận Cầu Giấy có dự án giảm sâu tới 27% ; khu vực Thanh Xuân giá chung cư trung cấp giảm 12%; khu vực Hà Đông giá chung cư trung cấp giảm 18%.

Phân khúc nhà ở thấp tầng, nhà ở biệt thự tại các khu vực xa trung tâm thành phố có sự giảm giá lớn như khu đô thị mới Nam An Khánh của Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (SUDICO) giảm giá bán nhà thấp tầng và biệt thự tới xấp xỉ 50% so với thời kỳ đỉnh cao năm 2010 và giảm xấp xỉ 30% so với mức giá đầu năm 2012.

Sang đầu năm 2014, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá nhà tại một số dự án có dấu hiệu chững lại, giảm ít hoặc không giảm tiếp, thậm chí có một số dự án có dấu hiệu tăng giá nhẹ. Các dự án chung cư Khu đô thị Cổ nhuế -Từ Liêm giá khoảng từ 24-26 triệu đồng/m2, giá giao dịch trên thị trường tăng nhẹ khoảng 1-2% so với quý 3/2013; Dự án chung cư Victoria – Văn Phú –Hà Đông có giá từ 15-16,5 triệu đồng/m2.

Cá biệt có một số dự án chủ đầu tư đã bán hết trong năm 2013, nhưng do có vị trí đẹp, đang hoàn thiện hoặc đã giao nhà, được người có nhu cầu thực quan tâm nhiều nên giá có xu hướng tăng, ví dụ như: chung cư N05- Trung Hòa Nhân Chính hiện nay người dân mua lại của nhau giá 31 triệu đồng/m2, tăng 2% so với giá của chủ đầu tư bán ra năm 2013. 

Phân khúc căn hộ giá thấp dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ bao gồm cả loại hình nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, có lượng giao dịch nhiều nhất, do phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của thị trường. Để đáp ứng nhu cầu của thị trường nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh dự án, điều chỉnh cơ cấu căn hộ và đã thực sự thu hút người mua, giao dịch tăng.

Điển hình là Khu đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội, Chủ đầu tư mở bán 144 căn hộ có diện tích từ 47- 69 m2, giá bán trung bình 13,8 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) trong Quý III/2013 bán được 120 căn, tháng 10 và tháng 11-2013 bán được 24 căn còn lại; dự án chung cư thu nhập thấp Đặng Xá 2- Viglacera đang triển khai xây dựng 1064 căn, do vị trí thuận lợi, hạ tầng tốt và giá bán hợp lý (giá bán 8,7 triệu đồng/m2), trong tháng 10-11/2013 bán được 450 căn, tháng 12 bán tiếp 450 căn, hiện nay đã tiếp nhận 800 hồ sơ đăng ký mua.

Phân khúc căn hộ có mức giá trung bình từ 15 triệu đồng/m2 đến dưới 25 triệu đồng/m2, tình hình giao dịch tuy không biến động ở mức sôi động nhưng diễn ra tương đối đều đặn từ đầu năm đến nay; đặc điểm của các dự án loại này là vị trí không quá xa trung tâm, gần các khu vực tập trung đông dân cư, đã xây dựng gần xong phần thô hoặc đang hoàn thiện nên tạo được niềm tin đối với khách hàng; ngoài ra, các chủ đầu tư có chính sách thanh toán linh hoạt, phù hợp với khả năng của nhiều đối tượng có mức thu nhập trung bình và trung bình khá nên giao dịch tương đối tốt.

Ở phân khúc này có thể kể đến dự án Khu nhà ở Xuân Phương (do Viglacera làm chủ đầu tư) có 204 căn được bán trong năm 2013, riêng trong quý III/2013 bán được 100 căn, tháng 10-11/2013 bán được 20 căn (giá 16 triệu đồng/m2); dự án CT2 Lê Văn Thiêm từ Quý I đến Quý III/2013 không có giao dịch, riêng tháng 10-11/2013 bán được 40 căn (giá 22,5 đến 24,5 triệu đồng/m2); dự án Hyundai Hill State trong Quý III/2013 bán được 60 căn, tháng 10-11/2013 bán được 20 căn (giá bán 22 - 25triệu đồng/m2).

Dự án CT1 và CT3 Cổ Nhuế cả năm 2013 bán được khoảng 400 căn (Quý II bắt đầu bán 153 căn, Quý III và Quý IV/2013 bán được 247 căn, giá bán 22-24 triệu đồng/m2). Dự án Khu nhà ở Trung Văn do Công ty Vinaconex 3 làm chủ đầu tư có 416 căn hộ đã mở bán vào ngày 20/10/2013 thì đến ngày 18/12/2013 đã bán được 331 căn (giá bán trung bình 20,5 triệu đồng/m2), chỉ còn 85 có diện tích lớn hơn 100 m2/căn chưa bán được.

Dự án nhà thấp tầng có diện tích nhỏ, giá khá thấp (25-27 triệu đồng/m2) bán hàng rất tốt như dự án nhà thấp tầng Khu Nhà ở Ao Sào– Thịnh Liệt – Hoàng Mai có giá bán khá thấp với tiền đất khoảng từ 25-27 triệu đồng/m2 với diện tích đất 60-90m2 cộng với giá nhà xây thô 4,6 triệu đồng/m2 có nhiều giao dịch. Dự án đã bán được 120 căn trong tháng 1 và tháng 2 năm 2014.

Như vậy, những dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá thấp, diện tích nhỏ, tiến độ đảm bảo vẫn luôn thu hút được sự quan tâm của khách hàng. Theo thống kê của một số sàn giao dịch và các chủ đầu tư trong tháng 1 và tháng 2/2014 trên địa bàn Hà Nội có khoảng 1.290 giao dịch thành công (gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2013). Trong đó, các dự án nhà ở xã hội bán được 820 căn và có 470 giao dịch nhà thương mại .

Giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong quý II

"Tôi khá lạc quan về thị trường bất động sản trong Quý II tới...Cung vẫn vượt cầu trong phần lớn các phân khúc, ngoài ra giá trần của nhiều dự án đang và sẽ tăng nhẹ", Giám đốc Savills Hanoi cho biết.
BĐS quý I/2014 đã ghi nhận hàng loạt dấu hiệu khởi sắc khi các chủ đầu tư ồ ạt mở bán dự án, lượng giao dịch tăng mạnh, hàng loạt dự án trở thành điểm nóng của thị trường....Để có cái nhìn sâu hơn về diễn biến trên thị trường BĐS chúng tôi đã có cuộc trao đổi riêng với ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hanoi.

Nhiều người cho rằng hiện tại đang là thời điểm "vàng" để đầu tư vào thị trường bất động sản, quan điểm của ông về nhận định trên?

Ông Matthew Powell: Thật ra, việc xác định đâu là thời điểm vàng để đầu tư vào bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, bao gồm về chiến lược đầu tư của chủ đầu tư cũng như các nhu cầu tại từng thời điểm. Để nói hiện nay đang là thời điểm vàng cho tất cả các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản thì chưa hoàn toàn đúng, tuy nhiên đây có thể là cơ hội tốt để đầu tư vào một số phân khúc đặc biệt như phân khúc các dự án căn hộ giá rẻ. 

Bên cạnh đó, dựa trên báo cáo mới nhất của phòng nghiên cứu của Savills Vietnam cho thấy, đang có một bộ phận không nhỏ người nước ngoài, các nhà đầu tư và phát triển ngoại quốc hiện có nhu cầu lớn trong việc mua nhà, đầu tư bất động sản hay tìm trụ sở tại Hà Nội trong phân khúc trung cấp và cao cấp.

Theo ông, phân khúc nào sẽ được các nhà đầu tư quan tâm nhất khi họ muốn tái đầu tư vào thị trường bất động sản trong năm nay?

Ông Matthew Powell: Như đã đề cập, mặt bằng giá cho mọi loại hình bất động sản đang ở mức chấp nhận được và bề ngoài mang một tín hiệu khá tích cực. Tuy nhiên, tùy thuộc vào nguồn cung, nhu cầu hay lợi nhuận của mỗi phân khúc cũng như sự kì vọng của mỗi nhà đầu tư khi họ lựa chọn loại hình đầu tư sẽ khác nhau. Nhìn chung, có thể nhận thấy rõ rằng tại Việt Nam, các nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên chọn lựa phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, khu thương mại hay bán lẻ.

Mới đây, NHNN đã quyết định hạ trần lãi suất, theo ông quyết định này sẽ tác động ra sao với thị trường bất động sản?

Ông Matthew Powell: Việc hạ trần lãi suất là một điều kiện để góp phần tiếp tục giảm lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Quyết định trên có thể tác động tích cực tới các nhà đầu tư, phát triển uy tín đang đầu tư những dự án mang lại hiệu quả cao, đang trong giai đoạn hoàn thiện và cần vốn vay với lãi suất thấp. Ngược lại, việc hạ lãi suất lần này vẫn chưa thực sự hấp dẫn đối với đối tượng là người mua nhà vì lo ngại về giá vẫn ở mức cao hay tâm lý đợi tới hết kỳ hạn tiết kiệm mới rút tiền.

Dự đoán của ông về toàn cảnh thị trường trong Quý II?

Ông Matthew Powell: Tôi khá lạc quan về thị trường bất động sản trong Quý II tới. Dựa trên Báo cáo về thị trường bất động sản Quý I của Savills Vietnam, cung vẫn vượt cầu trong phần lớn các phân khúc, ngoài ra giá trần của nhiều dự án đang và sẽ tăng nhẹ. 

Nhưng, không chịu những tác động trên, phân khúc dự án nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội hội tụ những yếu tố như vị trí thuận lợi, tiện ích mang lại lớn, đã bàn giao hoặc đang trong quá trình hoàn thiện sẽ vẫn là đòn bẩy nhằm thu hút và tạo cơ hội tốt cho các nhà đầu tư cũng như người mua nhà muốn sở hữu hoặc đầu tư bất động sản.

Xin cảm ơn ông!

120.000 TỶ ĐỒNG SẴN SÀNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

Riêng gói 50.000 tỷ hiện đã có BIDV, Agribank, VNCB đăng ký. VNCB cũng đang đàm phán với các ngân hàng khác như ACB, Sacombank, LienVietPostBank, OceanBank....để cùng tham gia.
Chiều 25/3/2014, tại trụ sở Ngân hàng TMCP Xây dựng Việt Nam (VNCB) diễn ra buổi họp báo về phát triển thị trường ngành xây dựng chuyên nghiệp do VNCB phối hợp với Tập đoàn Thiên Thanh tổ chức.

Ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng vụ tín dụng NHNN cho biết, Ngân hàng Nhà nước tham dự Hội nghị của VNCB và Tập đoàn Thiên Thanh tổ chức nhằm tìm kiếm mô hình tạo lập thị trường, sao cho triển khai hiệu quả và thành công.

Những năm gần đây, xây dựng và bất động sản có nhiều khó khăn. Chúng ta phải chứng kiến cảnh thị trường hạ giá, kể cả sản phẩm hoàn chỉnh và dở dang đều gặp khó khăn. Vấn đề là tổ chức lại như thế nào, mục tiêu phục vụ phát triển kinh tế ra sao được cả Chính phủ, các Bộ ban ngành và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.

NHNN đánh giá rằng, đây là nỗ lực tìm kiếm giải pháp, đây là 1 trong những giải pháp giúp khơi thông thị trường bất động sản.

Đại diện NHNN đánh giá, niềm tin trong lĩnh vực xây dựng cơ bản đang mất  đi khá nhiều. Trước đây quy định của pháp luật hoàn toàn đầy đủ, nhưng để quản lý có hiệu quả còn rất dang dở. Đây là một sáng kiến 4 nhà để tạo lập niềm tin (chủ đầu tư, nhà thầu, ngân hàng, người tiêu dùng).

Cũng theo ông Mạnh, thị trường đang mất niềm tin bởi người mua nhà đã đóng góp vào dự án không dám đóng tiếp vì lo sợ dòng tiền sẽ ko được sử dụng để xây nhà hay không. Người thi công có đầy đủ vật liệu nhưng lo lắng khi triển khai xong sẽ không được thanh toán. Ông chủ đầu tư lo lắng sẽ không được thanh toán mọi chi phí rồi ngân hàng lo khó thu hồi vốn…Đó là một thực tế.

"Nếu chúng ta không tin nhau thì sẽ không thể giải quyết được tình hình. Bây giờ phải gắn kết các nhà lại, dưới sự giám sát của ngân hàng. Dòng tiền khi đóng cho chủ đầu tư phải được quản lý để chi trả hợp lý cho vật liệu, nhân công và để trả nhà cho dân", ông Mạnh nói.

Đây là sản phẩm để giúp giải phóng hàng tồn kho. NHNN đánh giá đây là sản phẩm ưu việt, các ngành khác cũng phải triển khai theo chuỗi sản phẩm như vậy.

Hiện nay các gói này không phải là mới lạ mà đã được các ngân hàng triển khai, có điều đó là ngân hàng độc lập còn chưa có sự liên kết giữa các ngân hàng với nhau, giữa ngân hàng với chủ đầu tư, nhà thầu…

Đây là chương trình thí điểm. Ngân hàng đặt ra vấn đề này được NHNN ủng hộ và mong rằng sẽ được các ngân hàng tham gia, ủng hộ.

NHNN đánh giá tính mô hình này có các điểm tích cực:

(i) Tiêu thụ hàng tồn kho trong bất động sản, trong xây dựng;

(ii) Tháo gỡ khó khăn cho các dự án, hạn chế đầu tư dở dang, lãng phí, tạo điều kiện cho chủ đầu tư hoàn thành;

(iii) Tăng cường sự phối hợp giữa các ngân hàng;

(iv) Củng cố niềm tin của doanh nghiệp, ngân hàng, chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, người mua;

(v) Giảm thiểu cung ứng tín dụng trùng lắp;

(vi) Nâng cao tính minh bạch, hạn chế tham nhũng.

Vụ trưởng Mạnh cho biết, theo thông tin từ VNBC đã có 50.000 tỷ giữa các ngân hàng liên kết với nhau và có 7 ngân hàng cũng đã đăng ký với NHNN là 70.000 tỷ (70.000 tỷ là khoản cho vay bình thường phục vụ bất động sản – do nguồn vốn của TCTD cung cấp vốn bình thường cho bất động sản), như vậy là có tổng cộng 120.000 tỷ phục vụ cho bất động sản.

Trả lời câu hỏi của phóng viên về điều kiện vay vốn của gói 50.000 tỷ nói trên, đại diện NHNN cho biết vẫn phải tuân thủ theo điều kiện bình thường. Đây là sản phẩm để quản lý dòng tiền, tạo niềm tin thị trường. Chính điều này đang vướng mắc trên thị trường. Dự án phải hiệu quả mới được cho vay.

Riêng về gói 50.000 tỷ đồng mà VNCB tổ chức giới thiệu hôm nay, ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc VNCB cho biết, hiện đã có các ngân hàng đăng ký với Vụ Tín dụng như là VNCB, Agribank, BIDV. Ngoài ra VNBC đang đàm phán mời các ngân hàng khác tham gia như ACB, Sacombank, LienVietPostBank, OceanBank, MB, Maritimebank, VPBank....